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【整理】加州房产的持有方式 (Ways to Hold Title in California)

更新日期:6月 10


在加州,人们通过购买或继承可以获得房子的拥有权(Ownership),而Title则是对房产拥有权的一种证明,一般它是以文件(Deed or Title Report)的形式存在。


这有点类似于中国房产证上的名字,在Title上有名字的人(或公司)对该房产都拥有相应的权利,下面简单介绍一下几种比较常用的持有方式: 1、单独占有(Sole Ownership) 顾名思义,此种持有方式是指title上只有一个人,房子产权归单独一人所有,此类别可分为以下三类:

1)独身、离异、丧偶

在产权报告(title report)上,此类单身人士持有房产体现为 :

A Single Man or Woman

An Unmarried Man or Woman

A Widow or Widower


2)异性婚姻关系中某一方的独立财产 在异性婚姻关系中,夫妻中的某一方仍可以拥有单独属于自己的房产,在产权报告中体现为:A Married Man or Woman as His or Her Sole and Separate Property 在办理登记时,产权保险公司(title insurance company)会要求夫妻中非房产所有人(Non-title holder)签署文件证明Ta认同另一半的这种独立持有方式,放弃其将来对房产的追索。 注意即使房产是某一方在婚前购买且title上只有一人的名字,在婚后办理重新贷款(Refinance)时,产权保险公司仍会要求其配偶签署相关文件以证明Ta认可此种分配并放弃自己在该房产上的权利(为了明确房屋产权、规避将来夫妻双方在该房产归属权上的纠纷)

3)同性婚姻关系中某一方的独立财产: 此类独立财产出现在同性婚姻关系中,跟第二类方式雷同,房产仅归一方单独拥有,在产权报告中体现为: A Domestic Partner as His or Her Sole and Separate Property

在落实产权归属方面的规定和相关处理方式也跟第二类相同。

2、共同拥有(Co-ownership) 共同拥有是很常见的持有方式,它是指产权人大于一人的情形,按照产权人之间关系的不同,持有方式也很有讲究:


(1) 联合权利共有产权 Joint Tenancy

要建立联合权利共同拥有房子的产权,所有权利人必须同时满足以下四个条件: <1> 权利各方要通过同一份产权(Title)文件获得房产的所有权; <2> 权利各方要在同一时间(Time)获得房产权利; <3>权利各方对房产享有相同比例的权益(Interest); <4>权利各方对房产拥有相互对等的占有权(Possession). 此类持有方式有一个条款叫Right of Survivorship :

即联合权利人中如果有某人不幸身故,那么属于Ta的房产权益平均分配给剩下的(Surviving)联合权利人,同时身故一方的所有债务都将与该房产剥离,跟其他联合权利人无任何瓜葛。

此条款的优点是:身故人在房产中的权益无需经过遗产认证(Probate)便转移到其他权利人身上,若其他权利人是身故人的亲属则可起到避免遗产认证和延后缴纳遗产税之功效;其缺点是:随着身故人权益的丧失,Ta的法定继承人中,除了联合权利人之外,其他的法定继承人都无法从该房产上得到任何好处。 基于此条款的以上特性,此种持有方式往往用于至亲之间,比如夫妻、父子、爷孙等,极少会用到外人身上,毕竟谁都不想把自己辛苦打拼得来的果实拱手让给别人。


(2) 夫妻共有产权 Community Property

这种持有方式源于西班牙法系,由于加州是1848年美墨战争中墨西哥战败割让给美国的,原本墨西哥在加州这片土地上使用的是西班牙法系里面的夫妻共有产权制度,于是后来美国在加州也沿袭了这一制度。


依据夫妻共有产权制度,婚后任何一方购买的不动产,除经一方同意将房产作为另一方的单独财产之外,双方默认是各占50%权益。即使在购房过程中某一方完全不知情,Ta仍然拥有该合法权益。


该持有方式既可用于异性婚姻,也适用于同性婚姻。 异性婚姻在产权报告中体现为:A and B, husband and wife, as community property 同性婚姻在产权报告中体现为:A and B, registered domestic partners as community property 或者 A and B, who are married to each other, as community property

这种持有方式仅限夫妻使用,如果其中一方不幸亡故,Ta的权益要按照遗产认证(Probate)的流程进行分配,先归还所欠债务,然后对继承人利益进行分配并被政府征收遗产税,过程往往比较漫长(8个月到2年不等)。


(3) 带幸存者权利条款的夫妻共同产权 Community Property with Right of Survivorship 这种持有方式是在夫妻共有产权Community Property上添加了 Right of Survivorship 条款,使其既能用于夫妻之间,又避免了一方去世后的遗产认定过程。

若一方不幸离世,则房子所有的权益都归幸存的另一方单独所有;在产权报告中,只需要在原来“as Community Property”后面添加“with Right of Survivorship”,虽然看似只有几个字只差,但在遇到遗产问题时,这几个字会显得意义非凡,现阶段此种持有方式在夫妻共同持有房产上颇为流行。


4)分权共有产权 Tenancy in Common

此类产权方式主要适用于合伙买房子,不论是家人、亲属之间还是投资伙伴之间都可以使用,它的特点如下:

<1>它可以按照出资比例来划分每个投资方在房子产权上所占权益,比如,合买50万的房子,A30万,B15万,C5万,那么三方比例为:60%30% 10%,这个比例既会体现在房屋产权报告中,也是未来几个投资方分配投资收益的比例依据; <2>任何一方都有权将自己的权益转让给其他人,受让的一方(或多方)会加入到产权人列表中,并按照相应比例持有房子产权;一般来说,某一方转让自己的权益之前会先跟其他权利人打招呼,问他们是否愿意收购自己这部分权益,如果能够在内部消化则最好,毕竟不会引入外部不熟悉的投资方,以避免未来在对房产作出重大决策时某一方产生异议; <3>由于这类持有方式没有 Right of Survivorship 条款,若任何一方不幸身故,他们的权益将走遗产认证流程(还债、继承、交税等),最终权益将归属于其继承人,这保障了投资人的权益在离世后不会丢失,而是被自己人接管;由于遗产认证的流程往往时间比较久,在办理认证的过程中,该套房产会因产权归属不清晰而无法上市交易,对于逝者之外的其他投资方来说可能会造成损失(比如:无法在市场行情较好时卖出房产),所以,有些时候其他投资方会买下(或引入第三方投资人买下)逝者的股份,将其所占权益替换出来,这样更有利于他们将来对该房产的投资操作,避免错失良机; <4>虽然几方在房子产权中持股比例不同,但在房子的占有权上(Possession)大家都是均等的,不存在某一方占60%股份就可以使用60%的室内面积一说; <5>因房产的所有权掌控在两个或多个投资方手中,当要对房产做出重大决定的时候(比如:出售房产、抵押贷款等),必须得到全体权利人的一致同意,如一方有异议,则相关操作就无法进行,同时,如果投资方中的某一方不能按比例支付自己所应担负的房贷,则其他人要先行为其垫付,以免造成贷款违约,导致所有人的利益受损。 故而,在建立和变更合作关系时投资各方必须谨慎考虑,以免日后碰到问题无法妥善处理。



3、可撤销生前信托 Revocable Living Trust

美国在处理遗产问题上甚是繁琐、周期长且花费大,还要被政府征收高比例的遗产税,越来越多的家庭为了规避遗产认证(Probate)选择使用可撤销生前信托来持有房产。

顾名思义,可撤销生前信托是委托人在生前建立并可以撤销的信托,我们可以把这种信托看作一个“盒子”,委托人把自己的各种资产(房产、股票、银行账户、存单、保单等)像放“文件”一样放入“盒子”里,同时,Ta也可以把各种“文件”从“盒子”里取出,甚至撤销该信托,可见,委托人对可撤销生前信托拥有完全的控制力和支配权,与遗嘱相比,可撤销信托还具有更强的私密性。

当委托人去世或完全失去行为能力时,信托将由委托人指定的后续执行人(Successor Trustee)来接管控制权。可撤消信托中设立人、管理人和受益人既可以设定为不同人,也可以是同一个人。 可撤销生前信托在办理贷款期间有两点注意事项: (1)由于有些贷款机构不允许办理贷款的房产是由信托持有的,故而在申请办理贷款时要有一段时间要把房子先从信托中“拿出来”(deed out),办理好贷款手续后再"放回去"(deed in)。在拿出来的这段时间内,该房产是不受信托框架保护的,如果在此期间有任何意外发生,该房产是无法按照信托安排来处置;2)在把房子从信托中“拿出来”并办理好贷款手续之后,一定要再三落实是否有把该房产“放回”信托中,因为有很多产权公司不负责“放回去”,另外也有一些贷款机构不允许办理完贷款手续后立即把房子放回信托中,会要求推迟一段时间才可以放回。这就可能导致一些借款人自以为已经放回去了,结果时隔多年才发现原来房子一直没在信托之中,在这个环节上一定大意不得!


免责声明:

请注意,本文所述美国房地产相关信息仅供参考,并不旨在、也不应将其视为具体事件或实际案例的法律依据和建议,同时,也不应将其理解为法律和税务方面的咨询意见。对房产持有方式的选择会对您的家庭在法律和税务方面产生重大影响,尤其是同性伴侣影响更甚,因此,当您要根据自己的情况进行相关调整时,建议您先行咨询律师和会计师以获得对自身最为有利的方案。



(本文为作者原创梳理总结,转载请务必注明出处,谢谢合作!)

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