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【提示】申请贷款宽限?这些事你一定要知道 (Mortgage Forbearance : What You Need To Know)

更新日期:5月 10


美国自新冠病毒(Covid-19)大规模爆发以来,各州为了抑制疫情蔓延纷纷下达了“居家令”,要求非必要行业的人员必须在家工作。然而,并非所有行业都可以在家办公,很多人(尤其是自雇人士)由于生意无法开张而没了收入来源,很多公司受疫情影响而开始裁员甚至倒闭,美国的失业率飙升到10年以内的最高水平,疫情给美国各州民众在经济层面产生了巨大的冲击,由于大多数美国人没有存款的习惯,房屋贷款方面的开销已成为近期房主们的头号经济负担。 针对房贷问题,联邦政府通过了新冠病毒援助纾困经济安全法案(Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act,简称CARES Act)旨在帮助短期无法按时偿还房贷的屋主们在疫情期间保住自己的房子,避免因特殊时期大量房贷违约造成金融体系动荡,维护金融市场稳定。

CARES法案为持有联邦抵押担保贷款的房主提供两项保护措施:


1.自2020318日起的60天内,贷款机构(和银行)不得针对房主开启抵押房产的司法或非司法拍卖流程,也就是说,这个阶段违约的发生不会导致抵押房产被强制拍卖,给大家吃一颗“定心丸”;

2. 在疫情中饱受煎熬的借款人有权向贷款机构或贷款服务商Mortgage Servicer申请最长180天的“贷款宽限计划”Mortgage Forbearance Plan,在180天结束后,可以申请再度延期180天。借款人必须跟贷款服务商联系以申请加入“宽限计划”并了解各项细节,在申请时借款人无需提供疫情导致经济困难的证明文件,只需要发起申请即可参与该计划。 根据来自Black Knight公司的统计数据,截止2020423日全美已有超过340万屋主参与了“贷款宽限计划”,占所有抵押贷款的6.4%,疫情对房贷市场产生的影响可见一斑。


对于申请贷款宽限计划(Mortgage Forbearance Plan),房东们需要明确以下几点:

1、只有联邦担保的(federally backed)贷款才可以参加这项计划,包括房利美(Fannie Mae),房地美 (Freddie Mac), 联邦住房管理局贷款(FHA loan), 老兵贷款(VA loan), 美国农业部贷款(USDA loan)等,具体能否加入须先跟贷款服务商Mortgage Servicer联系进行确认。

2、确认自己的贷款符合条件后,要向贷款服务商提交“宽限”申请,申请通过后才是真正加入该计划,一定不能误以为自己符合条件就会自动加入,在没有得到申请批准通知之前,万不可停止支付房贷。

3、借款人的申请被批准后,贷款服务商会联系借款人签订《贷款宽限协议书》,其中会告知借款人以下几方面: (1)借款人有权申请最长180天的贷款宽限,并可在180天期满后再次申请延期180天; (2)根据协议的规定,宽限期内产生的滞纳金将被免除; (3)宽限期内的延迟付款记录不会被上报至三大信用局; (4)协议书中将提供多种宽限期结束后的还款方案,一般贷款种类不同,偿还方式的选项也不尽相同:有的是在宽限期结束时一次性付清,有的是保持原月供金额不变而延长贷款周期,有的是保持月供周期不变而增加月供金额,还有的是在贷款最终还清时一次性支付。

4、加入了“宽限”计划后,贷款机构和服务商允许借款人暂停支付每月的房贷直至重新恢复财务能力,第一期为180天,180天将满之前可再次申请延期180天。同样,延期一定要借款人申请才可以得以批准和书面确认,不能想当然认为它会自动延期。

5、“宽限”并不意味着在宽限阶段的贷款以后不用还了,而只是将这部分贷款延后了而已;宽限期内产生的利息也会被加到剩余的贷款中去。“宽限”计划的发起源于政府要维护金融市场的稳定、贷款机构(和银行)要避免大面积坏账的发生,但这二者都不会为此买单,最终还是借款人自己承担所有的费用。

6、“宽限”期内借款人需要注意以下几点: (1)将所有书面文件保管在手边以供随时调用; (2)留意你加入计划后的每一期贷款月结单,确认上面没有任何错误,如有疑问立即联系贷款服务商; (3)停止或更换网上贷款账户中的自动扣款功能; (4)定期查看自己的信用报告,确保自己的信用分数没有因加入计划而下降,如有异常应向三大信用局申诉; (5)一旦恢复正常收入,联系贷款服务商申请退出“宽限”计划,重新开始支付每月房贷; (6)恢复收入后,如果支付完所有开销后每月手头还有余钱,还贷时可额外多付一点偿还本金以节省远期的利息开销; (7)如果你的地税和保险是通过贷款服务商的第三方账户进行代扣代缴,宽限期内地税和保险仍要按时支付,一次都不能少。

7、虽然宽限期内的延迟付款记录不会被上报到三大信用局,但加入“贷款宽限计划”的记录会被贷款机构(和银行)提交到政府和监管部门备案,这就意味着在宽限期内借款人无法操办任何贷款相关业务,加入该计划的一个代价就是放弃了短期融资的机会,毕竟没有机构会借钱给无力还款的申请人。 综上所述,贷款宽限计划为受到疫情冲击的房主们提供了短期的缓冲,让那些确实无力支付房贷的人现阶段保住了自己的房子,避免贷款行业大规模坏账的发生,有其积极意义;与此同时,宽限期内加入计划的人无法办理其他贷款业务、宽限期后借款人要连本带息偿还此间产生的费用,可谓天下没有免费的午餐。【建议】有能力偿还贷款的借款人最好不要参加此计划,如果迫不得已必须加入,则在财务能力恢复后尽早退出,因为该计划只是缓冲而非福利。


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