2020年美国房屋贷款利率延续了2019年的下降走势，持续走低，大家讨论的话题也逐步开始关注重新贷款（refinance）和如何省钱。进入三月以来，美联储连续两次的降息使得利率水平接近于零，大家都在心中欢喜，认定贷款利率也会应声下调，进而可以节省更多的利息开销。然而，现实情况却并非如此，不少贷款机构（和银行）的利率在降息宣布后有一定幅度的下调，然后又开始上下波动甚至反弹。很多朋友不理解到底是什么原因促成现在这种走势，以下是本人愚见、仅供参考：
伴随着利率水平下行，逐渐引发了“全民”重贷的浪潮，每天提交进贷款机构的申请在持续增加，累计体量逐步放大，而贷款机构（和银行）的审批和处理能力是有限的。
美国的贷款机构（和银行）都是企业，企业的最终目标是盈利，即使他们卖出房贷资产的利率随着美联储降息而走低，只要市场供应量不减，排队等待的贷款存量没大幅下降，他们就没有必要降低利率，近期利率的走势便是市场供需博弈的结果。
比如，某银行每周可以处理1000笔贷款,现在系统里还挂着5000笔在排队，他们自然不必急着降价，只需尽快处理手上的业务，把高利率的贷款资产收进来，再以较低的价格卖出，从而实现利益最大化。当然，为了稳住正在排队的客户，他们会时不时放出一定量的低利率作为诱饵，拖住排队等待中的申请人，让他们抱有希望，免得纷纷撤单离开。
从近期各家贷款机构大量积压的申请和处理周期的不断延长可以间接判断，短期内市场无法快速消化前期存量和日益增长的贷款申请，贷款利率近期仍旧会延续波动性走势。同时，贷款机构的利率若持续高位则会令申请人用脚投票，转去向其他贷款机构申请，为了避免客户的大量流失，各家机构也会施展浑身解数、采取相应的举措。美国的资本市场鼓励所有企业充分竞争，伴随着存量业务的逐步消化和各家贷款机构之间的竞争与博弈，后期市场利率还是会逐步回到它该在的位置。
在宏观经济方面，美联储近期频繁的连续降息和公开市场操作，说明他们看到了不远处的“危险”，即市场资金流动性不足。
美股市场近期连续“熔断”是美国金融史上少有的，原本市值高涨的各大利益集团都在短期缩水甚多，股市、债市、房市都需要充分的资金来保证其流动性。美联储的连续几记重拳誓在稳定市场，停止一边倒的出逃趋势，然而几副猛药下来却收效不足，依旧没有止住市场的恐慌和投资者的离场，下一步预计美联储会持续“放水”直至市场恢复相对稳定状态。所以，近期各种金融调控的目标不是给借款人减负，房贷利率也会因为贷款机构（和银行）的资金流动性不足问题而在略高位处持续一段时间，直至金融市场逐渐稳定下来。
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