• LO Cosmo@California

【贷款计算器】我该做重新贷款吗?


2020年初以来,随着美国贷款利率的持续走低,重新贷款在有房一族中引起了一阵风潮,很多房东“早早出手”办好了重贷,为自家斩获了实惠,也有一些朋友“按兵不动”等待利率的进一步下跌,期望获得“一步到位”的效果。


由于现行利率较之前几年有较大幅度下降,大多数客户近期咨询重贷都是为了“降息”“节流”,询问频率最高的几个问题是“我到底需不需要做重贷?”“我能拿到什么样的利率?”“做重贷能给我省多少钱?”


一部分客户办理重贷有其自身的刚性需求,比如:ARM贷款固定利率即将到期,需要额外提现(Cash Out), 剔除贷款保险(PMI),为投资房降低持有成本等等; 其他更多客户则非刚需,处于可做可不做状态,对他们而言,知晓重贷的必要性(是否省钱)便是判定是否需要采取行动的唯一标准。

随着后者群体的不断扩大,我越来越深刻的感觉到应该找寻一种简易、理性而有效的方法来应对此类“痛点”问题。


于是经过一番学习研究,结合自身工作经验,我与好友制作出一款贷款计算器,希望给华人朋友提供一个免费而便捷的自助判定重贷必要性的工具,下面我来简单介绍一下如何使用。


首先,打开手机微信扫一扫计算器的微信小程序的二维码(如下图)


扫描后,小程序会自动弹出,其上半部分如右图:

这部分其实是通用的贷款计算器(固定利率),为了后面的测算,先输入现有贷款的三个相关信息:

1、贷款金额(单位:元);

2、贷款年数(单位:年);

3、贷款年利率(只填 % 之前的数字部分)


点击“计算”按钮,便可得出下面三个数据:

1、每月还款金额;

2、整笔贷款要支付的本金和利息总额;

3、整笔贷款银行要收取的利息总额。



例如:

贷款金额 500K30年固定利率3.75%

则可得出:

每月还款额:$2,315.58

本息合计:$833,608.06

利息合计:$333,608.06


由此可见,3.75%30年固定利息房屋贷款,我们借银行500K本金未来30年累计要付333K的利息,约为本金的66.6%



下半部分用于进一步测算是否值得做重贷(如右):

首先,输入(现有贷款的)“已还月数”,下面的“剩余本金“和“剩余利息”会自动计算出来,无需操作。


计算时,可找出最近一期贷款月结单,看一下上面的“未还本金”是否跟此处算出的“剩余本金”一致。

若不一致,可通过“已还月数”来调整。【注意】若之前办理过提前还款,该处计算结果无法跟月结单完全一致,只能将“剩余本金”调整至最为接近的数值。由于此处数值有所偏差,最终的计算结果也会产生一定程度偏离。


同时,“重贷金额”也会默认引用上面“剩余本金”的数据,当然,此处也可以自行调整,手工输入“重贷金额”即可。


接下来分别填入重贷年数、重贷利率(事先找贷款经纪人报价),以及重贷费用(请贷款经纪人估算),点击“计算”按钮后,重贷之后每月还款金额和预计减少的总金额便计算出来了。

【提示】“预计减少”的数值越大,省的钱越多;若预计减少的数值小于零,则说明重贷并不划算,不值得办理。

下面我们用一个例子来了解一下此贷款计算器可以揭示的重贷小秘密:


比如: 现有贷款是30年固定利率3.75%,原贷款金额500K

重新贷款的金额设定为与“剩余本金”一致,“重贷年数”仍为30年,“重贷费用”为$3000.

“已还月数”分别按照:60.5年)、181.5年)、302.5年)、423.5年)来计算。



在我们假定的条件下,由以上四组计算不难发现:

1)当贷款还了6个月时,现有贷款的剩余部分与新办重贷3.625%的水平基本持平;

2)当贷款还了18个月时,现有贷款的剩余部分与新办重贷3.5%的水平基本持平;

3)当贷款还了30个月时,现有贷款的剩余部分与新办重贷3.375%的水平基本持平;

4)当贷款还了42个月时,现有贷款的剩余部分与新办重贷3.25%的水平基本持平。


可见,在申请办理重新贷款的时候,仅仅看到利率下降不足以断定有重贷的必要

随着现有贷款已还月数的增加,申请人对重贷利率的要求应越来越高(利率下降幅度要足够大才值得做),越是还贷时间久的朋友越要注意这一点,切勿看到利率和月供有所下降就兴冲冲去提交了不划算的重贷申请。


希望我们这款贷款计算器能为广大华人朋友在分析重贷必要性时提供些许助力,祝大家都能顺利办好重贷,顺势收获金融市场2020年的这份红利大礼包。



(本文为作者原创,转载请务必注明出处,谢谢合作!)

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